Statut du bailleur privé : le contenu de la version intégrée au PLF 2026

Le statut du bailleur privé est désormais intégré au projet de loi de finances pour 2026. Attendu de longue date par les professionnels de l’immobilier, ce dispositif figure dans la version du budget sur laquelle le Gouvernement engage sa responsabilité par le recours à l’article 49.3 de la Constitution.

Présenté comme une version plus ambitieuse que les précédentes, ce nouveau cadre fiscal vise à relancer l’investissement locatif, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, au travers d’un mécanisme d’amortissement applicable à la location nue.

Un dispositif validé par le Gouvernement

Lors des vœux du groupe Action Logement, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a indiqué que le statut du bailleur privé tel que validé par Matignon serait réellement incitatif. Cette version diffère de celle précédemment adoptée par le Sénat, qui avait suscité de nombreuses critiques de la part des professionnels.

Le Gouvernement a retenu un compromis entre immobilier neuf et immobilier ancien, intégré dans la version définitive du projet de loi de finances 2026. Ce dispositif est désormais désigné comme le « dispositif Jeanbrun ».

Selon le ministre, l’objectif affiché est de créer un choc d’offre, permettant de construire environ 50 000 logements supplémentaires par an.

L’amortissement fiscal applicable aux logements neufs

Pour les investissements réalisés dans le logement neuf, le dispositif prévoit un amortissement fiscal annuel, dont le taux varie en fonction du niveau de loyer pratiqué.

• 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 € par an ;

• 4,5 % par an pour un logement à loyer social, avec un plafond fixé à 10 000 € par an ;

• 5,5 % par an pour un logement à loyer très social, avec un plafond de 12 000 € par an.

L’application de cet amortissement est conditionnée à un engagement de location d’une durée minimale de 9 ans.
Le dispositif s’applique sans condition de zonage, sur l’ensemble du territoire.

Les conditions applicables aux logements anciens

Les logements anciens peuvent également bénéficier du statut du bailleur privé, sous réserve de la réalisation de travaux lourds.

Pour être éligibles, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat du logement.

Les taux d’amortissement applicables à l’ancien sont les suivants :

• 3 % par an pour les loyers intermédiaires ;

• 3,5 % par an pour les loyers sociaux ;

• 4 % par an pour les loyers très sociaux.

Dans ce cas, l’amortissement est plafonné à 10 700 € par an.
Le bailleur doit également s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans.

Comme pour le neuf, le dispositif applicable à l’ancien ne prévoit aucun zonage géographique.

Déduction du déficit foncier

Le statut du bailleur privé prévoit également une évolution du régime du déficit foncier.

Dans le cadre de ce dispositif, le déficit foncier pourrait être déduit de l’ensemble des revenus du contribuable, et non plus uniquement de certains revenus catégoriels, comme c’est le cas actuellement.

Impact budgétaire estimé

Selon les estimations communiquées par le Gouvernement, le dispositif Jeanbrun pourrait générer plus de 500 millions d’euros de recettes fiscales.

Un dispositif intégré au PLF 2026

Le statut du bailleur privé est intégré au projet de loi de finances pour 2026 dans la version sur laquelle le Gouvernement engage sa responsabilité. Sa mise en œuvre effective dépendra de l’adoption définitive du budget et de l’entrée en vigueur des dispositions correspondantes.